Kupujeme nemovitost - Zhodnotenie finančných možností
Financovanie všeobecne
Veľa článkov sa zaoberá tematikou úrokových sadzieb, až môžeme nadobudnúť dojem, že ide o najdôležitejší parameter, ktorým vzrastá a klesá výhodnosť financovania. Nie je tomu tak.
Najpodstatnejšia je určite istota realizovateľnosti financovania. Kupujúci je často po podpise zmluvného dokumentu s predávajúcim vystavený vysokej sankcii v prípade, že by nedodržal termín poskytnutia prostrstriedkov. Preto je potrebné zvoliť finančný ústav, ktorému žiadateľ vyhovuje vo všetkých smeroch, hlavne po stránke bonity (uznateľné príjmy, výdaje a s výdajmi súvisiace životné minimá osôb). Tiež je podstatné, aby zvolený finančný ústav dokázal úver včas schváliť a tiež vyčerpať. V rýchlosti spracovania sú rozdiely pomerne značné. Napr. väčšina hypotekárnych bánk (vzhľadom na jednoduchosť metodiky schvaľovacieho procesu) zvládne schválenie a nasledné vyčerpanie rýchlejšie než väčšina sporiteľní.
V prípade, že by sa žiadateľ dostal v minulosti do menších problémov so splácaním, je posudzovaný podľa týchto prehreškov jednotlivými bankami a sporiteľňami rozdielne – od prístupu pomerne benevolentného (kedy je možné napr. schváliť úver ako výnimku) až po zamietnutie žiadosti, ktoré sa pochopiteľne opäť objaví v záznamoch bánk a ešte viac oddiali možnosť schválenia úveru. Dobrý poradca sa v týchto rozdieloch posudzovania orientuje.
Tiež posúdenie bonity žiadateľa býva rozdielne. Iste, všetky banky a sporiteľne vychádzajú z rovnakého princípu, že príjem by mal byť „stabilný a dlhodobý“, nakokoľvek, to, čo je pre jeden ústav vyhovujúce, pro druhý môže byť nedostačujúce. Aj pri posudzovaní ostatných príjmov (dôchodky, príspevky, diéty… ) sú veľké rozdiely od neakceptovania cez uznateľnosť za určitých podmienok až po bezproblémové uznanie.
Ďalej je podstatné urobiť strategické rozhodnutie, či financovať hypotekárnym úverom alebo úverom zo stavebného sporenia.
Iné parametre bude mať financovanie hypotékou (buď klasickou, kde sú úrokové sadzby obnovované po dohodnutej dobe fixácie alebo špeciálnejšími produktami s možnosťou vkladať mimoriadne splátky alebo úplne doplatiť úver bez sankcií i mimo zmeny obdobia fixácie).
Dôležité je tiež zvoliť vhodné produkty, ktoré banky neustále vylepšujú, reagujú tak na potreby klientov (napr. pre SZČO stanovenie príjmov z obratu, teda nie iba klasicky zo základu dane, hypotéky bez doloženia príjmov alebo bez doloženia účelu, akceptovanie časti budúcich príjmov z prenájmu, predhypotekárne úvery, ktoré sú po určitú dobu zabezpečené bez nehnuteľnosti, odklad splátok atď.).
Stavebné sporiteľne sú trochu konzervatívnejšie, nieto sa čomu diviť – zákon o stavebnom sporení im neumožňuje takú kreativitu, akú si môžu dovoliť banky. Výhodou zostávajú garantované úrokové sadzby riadneho úveru, u preklenovacieho úveru môžu byť tiež garantované po celú dobu splatnosti alebo môžu byť fixované na určité obdobie (rovnako ako u hypotéky). Vkladať mimoriadne splátky a úplne doplatiť riadny úver je možné kedykoľvek bez sankcií. V prípade úplného doplatenia vo fáze preklenovacieho úveru je situácia pestrejšia, sankcie sú od nuly cez poplatky znesiteľné až po extrémne vysoké, kedy sa už predčasne doplatiť úver z finančného hľadiska nevyplatí.
Nie je možné všeobecne hovoriť, či je lepšia hypotéka alebo úver od stavebnej sporiteľne, záleží totiž na konkrétnom prípade, na mnohých faktoroch. Až po vykonštruovaní presných modelácií jednotlivých produktov a ich porovnaním môžete urobiť zodpovedný záver.
Často vychádza výhodne kombinácia úveru hypotekárneho (ako nosného produktu) s úverom od stavebnej sporiteľne. Napr. ak je cieľom klienta vybavenie domácnosti a nemôže alebo nechce použiť vlastné prostriedky, je možné tento zámer realizovať hypotekárnym úverom. Je jasné, že pokaľ by išlo o 100%nú hypotéku, banka nemôže poskytnúť prostriedky nad odhadnú cenu založenej nehnuteľnosti. Potom je elegantným riešením „vsunút“ do úhrady časti kúpnej ceny úver od stavebnej sporiteľne (bez zabezpečenia ručiteľom, o nehnuteľnosti ani nehovoriac), čím vznikne priestor pre banku, ktorá vie zafinancovať prakticky čokoľvek s rovnakou úrokovou sadzbou platnou na kúpu nehnuteľnosti (tieto sadzby nie je možné vôbec porovnávat s hotovostnými či spotrebiteľskými úvermi).
Stavebné sporiteľne dnes ponúkajú pomerne vysoké nezabezpečené čiastky s nulovou akontáciou, ale lepšie parametre má úver od sporiteľne, v ktorej má klient už niečo nasporené.
Tak a sme konečne pri úrokových sadzbách, ktoré nesporne podstatnou mierou ovplyvnia preplatenie úveru.
V prípade, keď si klient môže vybrať z niekoľkých ponúk, ktoré plne vyhovujú jeho zámeru a ich realizácia je takmer istá, potom spravidla vyhraje najnižšia úroková sadzba vrátane zohľadnenia ďalších benefitov, ktoré finančné ústavy ponúkajú (hlavne - spracovanie žiadosti alebo ocenenie nehnuteľností zadarmo, či so zľavou) a ktoré majú vplyv na celkové preplatenie.
Možeme konštatovať, že skúsený finančný poradca by mal správne nastaviť financovanie už v samom začiatku, vychádzajúc z možností, potrieb a priorít klientov. Nastavenie nemusí byť definitívne, pretože môžu nastať nepredvídateľné budúce udalosti (napr. zníženie príjmov klienta, či už z dôvodu zdravotných problémov alebo straty zamestnania – tieto riziká je možné čiastočne eliminovať vhodným životným poistením, rozchod manželov, či partnerov, radikálne zvýšenie úrokových sadzieb financujúceho ústavu, prehodnotenie zámerov /priorít/ klienta).
Dobrou správou je, že súčasné nastavenie je možné meniť buď po dohode s “vlastnou“ bankou alebo refinancovaním prostredníctvom iného finančného ústavu, ktorý s veľkou radosťou prevezme konkurencii klienta (ale iba dlžníka s dobrou platobnou morálkou) a spravidla ponúkne ešte lepšie podmienky, než aké poskytuje novým klientom žiadajúcim o úver. Je už bežné akceptovanie súčasného odhadu, odpustenie poplatku za spracovanie úveru, niekdy nie je potrebné dokladať príjmy.
A na záver správa najlepšia – kúpa nehnuteľností s použitím úveru je operáciou bezpečnou.
Totiž i v prípade, že by sa naplnil katastrofický scénar a klienti už nemohli ďalej splácať, nie je dôvod na paniku. Dôležitá je komunikácia, tragickou chybou by bylo problém neriešiť S bankou alebo sporiteľňou je možné dohodnúť sa na mimoriadnom splátkovom kalendári a keby ani to nepomohlo, tak na predaji založenej nehnuteľnosti. Finančný ústav dá súhlas na predaj a poskytne klientom dostatok času, aby sa nehnuteľnosť mohla predať za trhovú cenu. Po predaji dlžníci uhradia financujúcemu ústavu svoje závazky, hlavne nesplatenú časť istiny (úveru) a zvyšok kúpnej ceny ide na ich účet. V najhoršom prípade na tom budú podobne ako pred kúpou, „pád na dno“ sa našťastie konať nebude.
