Príprava na predaj

Podmienky na trhu realít

Podmienky na trhu realít v základe určuje množstvo ponúk nehnuteľností od predávajúcich a množstvo dopytu na strane kupujúcich. Tieto množstvá sú ovplyvňované rôznymi ekonomickými a psychologickými faktormi, ktoré sú nad rámcom tejto knihy. Vám postačí pochopiť na akom trhu sa práve nachádzate, lebo to je základný stavebný kameň Vášho ďalšieho rozhodovania.

Existujú tri základné typy trhu

• Trh kupujúcich, kedy predávaná nehnuteľnosť je na trhu dlhšie ako je priemerná doba, po ktorú sa nehnuteľnosť obvykle predáva. Nehnuteľností je na trhu viac než je záujemcov o ne, ich počet sa kumuluje a tvoria sa „zásoby nehnuteľností“. Ceny nehnuteľností mierne povedané stagnujú, alebo klesajú.
• Trh predávajúcich, kedy nehnuteľnosti miznú z trhu rýchlejšie než je priemerné časové obdobie, kupujúci chodia s peniazmi na prvú schôdzku, aby si mohli nehnuteľnosť rezervovať, tvoria sa „fronty pred dvermi predávajúcich“. Ceny letia hore, často o desiatky percent ročne.
• Trh vyrovnaný, kedy doba predaja zodpovedá priemernej dobe predaja nehnuteľnosti. Ceny nehnuteľností rastú s infláciou alebo mierne v jednotkách percent nad infláciu.

Aká je priemerná doba predaja jednotlivých typov nehnuteľností?

V realitnej brandži sa hovorí, že byt so správne určenou cenou by sa mal predať do 12 týždňov, dom do 6 mesiacov a pozemok za 9-12 mesiacov. Kupujúci hľadajú nehnuteľnosť priemerne 4-6 mesiacov.

Ako poznať na akom trhu sa práve nachádzam?

Existuje niekoľko „indikátorov“, ktoré Vám môžu veľa povedať.

• Sezóna. Aké je práve ročné obdobie? Úplne rozdielne vyzerá trh v období Vianoc a Nového roku a úplne inak na jar. Počet kupujúcich i predávajúcich na jar býva najvyšší. Naopak cez Vianoce. Pretože je otázka sezónnosti veľmi zaujímavým faktorom, ktorý môže mnohé ovplyvniť, budem sa mu venovať ďalej v knihe.
• Sledujte média. Média často nafukujú a preháňajú, ale isté trendy sa dajú vypozorovať. Či novinári píšu o prasknutej realitnej bubline a boome na trhu nehnuteľností, ktorý pokračuje, o stagnácii cien apod. Pozrite sa na internet na hlavné spravodajské weby a vyhľadejte si históriu článkov z oblasti trhu bývania a realít. Dá sa to urobiť celkom podrobne až k trendom v jednotlivých krajoch a mestách.
• Pozvite si realitného makléra a nenápadne sondujte. Maklér, keď ucíti jednoduchý a rýchly obchod, dokáže neuveriteľne lichotiť a preháňať. Na druhej strane, pokiaľ situácia na trhu nie je dobrá, tak Vám toho veľa sľubovať nebude a bude sa držať späť.
• Meniace sa priemerné množstvo (zásoby) nehnuteľností na trhu. Hlavné realitné servery majú v súčasnej dobe okolo 100.000 ponúk na predaj. Pokiaľ sa toto číslo začne výraznejšie vychyľovať, tak dochádza k zmene trendu na trhu. Pokiaľ rastie počet nehnuteľností na predaj, trh se ochladzuje, klesá. Pokiaľ klesá počet nehnuteľností na predaj, trh ožívá a máme tu rast.
• Zamestnanosť v okolí a v regióne. Je vysoká zamestnanosť? Chystá sa v regióne investovať nejaký veľký zamestnávateľ? Potom rastú i platy ľudí, rastie dopyt po nehnuteľnostiach a ceny nehnuteľností idú hore. Naopak v regiónoch s vysokou nezamestnanosťou, regiónoch s nízkou kúpnou silou, budú ceny a kúpna sila nižšie a do týchto oblastí sa veľa ľudí nepohrnie.
• Rastú úrokové sadzby? Pokiaľ banky zdražujú peniaze, bude menej ľudí, ktorí si môžu dovoliť kúpiť nehnuteľnosť.
• Začínajú byť banky viac obozretné pri poskytovaní úverov? I to je signál, že sa trh začína meniť. Začína „ochladzovanie“.
• Rastie hrubý domáci produkt (HDP). Potom je pravdepodobné, že porastú platy a bohatstvo ľudí. Ľudia budú viac investovať do nehnuteľností a dopyt bude vzrastať. A naopak pri poklese. Pri stagnácii hospodárstva i trh s nehnuteľnosťami stagnuje.

Ale nezabudnite! Trh je nepredvídateľný a nálada na trhu sa môže veľmi rýchle zmeniť. Pozrite sa na krízu nehnuteľností v Spojených štátoch, kde v priebehu krátkej doby pol roka nehnuteľnosti stratili v niektorých oblastiach 20-50 percent hodnoty!

Pokiaľ ste identifikovali aký typ trhu práve kraľuje, na čo človek nemusí byť ktovieaký expert, poďme sa spolu pozrieť na ďalšie stavebné kamene každého obchodu v realitách.

• lokalita
• cena
• cieľová skupina
• podmienky predaja
• stav nehnuteľnosti
• načasovanie