Kupujeme nemovitost - Zhodnotenie finančných možností

Získanie úveru - problémy, riešenia

Nízka bonita súvisiaca s nízkymi príjmami

• príjmy je relatívne možné navýšiť už tým, že sa zvolí vhodný finančný ústav, ktorý je menej náročný na bonitu žiadateľov alebo uznáva menej bežné príjmy (napr. rôzne typy dôchodkov, príspevok na opatrovanie člena rodiny, dávky v pracovnej neschopnosti, atď.)
• príjmy je možné navýšiť príjmom z budúceho prenájmu úverovanej nehnuteľnosti, na základe uzavrenej zmluvy o budúcom prenájme a na základe stanovenia výnosnosti nehnuteľnosti znalcom banky, niektoré banky akceptujú časť týchto príjmov z prenájmu do príjmov požadovaných k zabezpečeniu úveru
• príjmy je možné navýšiť účelovým pristúpením ďalšieho spoludlžníka, ktorý so sebou prinesie potrebné zvýšenie príjmov. Tento spoludlžník (pristupujúci) nemusí v úverovom vzťahu zostať navždy – v prípade, keď hlavný žiadateľ finančnému ústavu preukáže, že jeho príjmy sú už dostačujúce a dlhodobo stabilné, je veľmi pravdepodobné, že finančný ústav bude súhlasiť s vyviazaním spoludlžníka z úveru. Rozhodne nebude klásť neprimerané prekážky, hrozilo by totiž, že si klient refinancuje úver u iného ústavu, pochopiteľne už bez spoludlžníka.
• príjmy môžu vychádzať dostatočne, keď sa financuje základným produktom banky (okolo 80 % ), u týchto produktov sú často výrazne znížené nároky na bonitu. Je to možné dosiahnuť kombináciou hypotéky s vlastnými prostriedkami či menším úverom od stavebnej sporiteľne (bez zabezpečenia) alebo použitia hodnotnejšieho zálohu, event. dvoch zálohov.
• u samostatne zárobkovo činných osôb je niekedy možnosť plánovane sa pripraviť na budúci úver podaným daňovým priznaním, je tiež dobré vedieť, že banky dokážu akceptovať príjmy nielen klasicky podľa základu dane, ale tiež percentom z obratu, pokiaľ je toto dostatočné.
• v prípade, že príjmy nie je možné doložiť, je možné uvažovať o využití ponúkaných hypotekárnych produktov bez doloženia príjmov. Je však potrebné počítať s vyššou úrokovou sadzbou a s vyššími nárokmi na zabezpečenie úveru nehnuteľnosťou (niekedy banka požičia do výšky 70 % z hodnoty zálohu, čo nie je málo, naviac sa môžu zálohy sčítať, teda je možné financovať bez použitia vlastných prostriedkov)

Nízka bonita súvisiaca s vysokými výdajmi

• výdaje, zhlavne povinné splátky úverov je možné spravidla refinancovať (skonsolidovať) jedným úverom napr. s výhodnejšou úrokovou sadzbou alebo dlhšou dobou splatnosti, ktorá je prínosom z hľadiska nižšieho úverového zaťaženia. Výsledná splátka by mala byť nižšia, úver celkovo výhodnejší. Recept to nie je univerzálny, záleží na konkrétnych typoch súčasných úverov, podstatné je, za akých podmienok (sankcií) je možné tieto úvery predčasne doplatiť. Rozhodne sa však vyplatí o refinancovaní vážne uvažovať, nechať si namodelovať nezáväznú ponuku.

Nízka bonita súvisiaca s vekom žiadateľov

• v prípade, že vek žiadateľov umožňuje využitie iba kratších dôb splatností, z ktorých vyplýva vysoká splátka, je možné úverový vzťah „omladiť“ spoludlžníkom (pri hypotékach), pristupujúcou osobou(úvery od stavebných sporitelien).

Poznámka na záver. Skutočnosťou však zostáva, že žiadatelia by mali dobre zvážiť svoje súčasné schopnosti splácať úvery a pokúsiť sa odhadnúť svoje budúce možnosti splácania, a to bez ohľadu na to, akú výšku úveru sú finančné ústavy ochotné poskytnúť.

Nedostatočný odhad nehnuteľnosti

• na úvod je nutné povedať, že metodika odhadov bánk a stavebných sporitelien je nastavená tak, aby kopírovala trhovú cenu. Preto odhady spravidla vychádzajú v zhode s kúpnou cenou. Môžu však nastať prípady, že odhad vyjde výrazne nižší než kúpna cena a pre určitú skupinu klientov, ktorí sú závislí na 100 % financovaní, môže toto znamenať vážny problém. Preto odporúčam v prípade pochybností o hodnote zálohu (ide hlavne o staré rodinné domy a atypické nehnuteľnosti) obrátiť sa, najlepšie prostredníctvom kvalitného finančného poradcu (ten by mal, mimo iné, poznať rozdiely v hodnotení bánk pri rôznych typoch nehnuteľností) na znalca banky, ktorý spoľahlivo určí jej záložnú hodnotu, prípadne odhalí i iné nezrovnalosti. Odmena znalcovi potom rozhodne nie sú vyhodené prostriedky, a to ani v prípade, že by sa úver nerealizoval, naopak, vyjadrenie odborníka v odbore môže záujemcovi o nehnuteľnosť „otvoriť oči“ a predísť tak značným stratám, ku ktorým by mohlo dôjsť pri obvyklom postupe, kedy sa klient najprv zm luvne zaviaže kúpiť (so sankciami za odstúpenie ) a potom je zdesený nízkym odhadom.