Uzatvorenie obchodu

Čo robiť, keď chceme nehnuteľnosť kúpiť

Pokiaľ ste sa dostali až tam, že ste si boli nehnuteľnosti prehliadnuť a máte záujem kúpiť konkrétnu nehnuteľnosť, tak Vás čaká posledná náročná etapa, a to prejsť úskalím dojednania obchodných a právnych podmienok.

Rezervácia a zmluvy

Každý predávajúci bude od Vás požadovať zloženie rezervačného poplatku tak, aby Vám svoju nehnuteľnosť rezervoval. Textu rezervačnej zmluvy venujte zvýšenú pozornosť. Pretože Vy na dôkaz vážneho záujmu nehnuteľnosť zarezervujete pomerne vysokou čiastkou (obvykle 5 – 10 %), predávajúci by sa mal zaviazať k tomu, že svoju nehnuteľnosť už nebude ďalej ponúkať na predaj. Pokiaľ by nehnuteľnosť nepredal nasledne Vám, ale inej osobe, mala by rezervačná zmluva obsahovať i okrem toho, že Vám v takomto prípade rezervačný poplatok vráti, tiež ustanovenie o zmluvnej pokute. Tu by sme Vám odporučili rovnako čiastku vo výške 5 – 10 % z ceny nehnuteľností.

Je bežné, že pokiaľ nezložíte predávajúcemu rezervačný poplatok, tak predávajúci nehnuteľnosť ponúka na predaj ďalej.

Ako uhradiť rezervačný poplatok?

Rezervačná zmluva

Ide o typ nepomenovanej zmluvy, do ktorej dopíšete základné podmienky predaja a termín podpisu kúpnej zmluvy a výšku rezervačnej istiny. Nezabudnite uviesť v zmluve termín odovzdania nehnuteľnosti, resp. vysťahovania z domu alebo z bytu. Ako sme uviedli vyššie, je pre Vás dôležité uviesť v tejto zmluve i skutočnosť, že predávajúci nebude nehnuteľnosť ďalej ponúkať a dať do zmluvy prípadnú sankciu, pokiaľ by nehnuteľnosť predal niekomu inému do konca termínu rezervácie.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Lepšou formou úhrady rezervačného poplatku, istiny je zmluva o budúcej kúpnej zmluve. Touto zmluvou berie na seba predávajúci záväzok nehnuteľnosť predať (a kupujúci kúpiť) za dohodnutú cenu. Nezabudnite do zmluvy uviesť termín odovzdania nehnuteľnosti, resp. vysťahovania z domu alebo z bytu a rovnako termín zaplatenia kúpnej ceny. Rezervačný poplatok je v tejto zmluve vlastne prvou splátkou kúpnej ceny. V zmluve odporúčame mať uvedenú sankciu pre prípad, že predávajúci odstúpi od podpisu kúpnej zmluvy alebo nehnuteľnosť neodovzdá včas.

Čo musí obsahovať ZMLUVA o BUDÚCEJ KÚPNEJ ZMLUVE:

• mená a identifikačné údaje kupujúceho a predávajúceho
• popis predávanej nehnuteľnosti
• kúpnu cenu
• termín podpisu kúpnej zmluvy
• termín zaplatenia
• termín vysťahovania a odovzdania nehnuteľnosti

Čo odporúčame, aby obsahovala zmluva o budúcej kúpnej zmluve:

• sankciu za nedodržanie termínu zaplatenia kúpnej ceny
• sankciu za nedodrženie termínu podpisu kúpnej zmluvy
• sankciu za nevysťahovanie
• podmienky možnosti odstúpenia od zmluvy

Akúkoľvek sankciu môžete, ale i nemusíte uplatniť. Ide skôr o odstrašujúci prostriedok. V praxi nemôžete postihnúť všetky situácie, ktoré sa môžu v budúcnosti stať, ale dobrou zmluvou ich môžete výrazne obmedziť.

Platenie kúpnej ceny

Kupujúci môže uhradiť kúpnu cenu:

1. hotovosťou alebo prevodom z účtu z vlastných prostriedkov
2. úverom.
3. kombináciou vyššie uvedených možností

Svojím klientom odporúčame uskutočniť platbu prostredníctvom úschovy kúpnej ceny, a to buď u notára, advokáta alebo v banke. Úschova finančných prostriedkov je najbezpečnejšia forma úhrady kúpnej ceny ako pre kupujúceho, tak pre predávajúceho v prípade neočakávaných situácií.

Výplata kúpnej ceny z úschovy je vždy podmienená splnením určitých dohodnutých podmienok. Väčšinou sa vyplácajú finančné prostriedky až po povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho do katastru – teda ako nový majiteľ nehnuteľnosti je zapísaný kupujúci. Pokiaľ sa dohodnete s kupujúcim na poslaní finančných prostriedkov z úschovy skôr, je rozšírené zaslanie peňazí z úschovy napr. po podaní Návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastru nehnuteľností, pokiaľ na nehnuteľnosti neviaznu žiadne iné práva tretích osôb alebo iné dispozičné obmedzenia týkajúce sa nehnuteľnosti. V praxi to vyzerá tak, že deň po podaní Návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastru nehnuteľností (ďalej len „Návrh“) zájdete na KÚ a necháte si urobiť aktuálny výpis z KN na predmetnú nehnuteľnosť. Podľa katastrálneho zákona výpis alebo kópiu z listu s vyznačenou plombou o zmene práva k nehnuteľnosti správa katastra vydá výhradne vlastníkovi nehnuteľnosti (záložcovi) alebo inej oprávnenej osobe. Na výpise z listu vlastníctva je pri predávaných nehnuteľností uvedená tzv „plomba“. Plombu vyznačuje kataster na list vlastníctva v prípade, že sa listu vlastníctva dotýka nejaká zmena. Ak sa plomba týka iba niektorej nehnuteľnosti alebo iba niektorého spoluvlastníckeho podielu, plomba sa vyznačí v časti A listu vlastníctva alebo v časti B listu vlastníctva. Ak sú zmenou dotknuté všetky údaje evidované na liste vlastníctva, plomba sa vyznačí v časti C listu vlastníctva. Plomba sa skladá z čísla registra lomeného dvojčíslom roku, napríklad "V 123/96-plomba". Tento spôsob úhrady kúpnej ceny je možný napr. pokiaľ príslušný katastrálny úrad má dlhé lehoty pri povolení vkladov do KN alebo predávajúci potrebuje finančné prostriedky skôr. Preťažené sú zväčša katastre vo veľkých mestách.

Zapamätajte si: zaleží len na Vás a na predávajúcom aké podmienky si dohodnete. Vždy ide o dohodu 2 stran. Je vhodné všetky podmienky predaja dať už do prípadnej zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, zamedzíte tým akýmkoľvek dohadom a problémom.

Kúpna zmluva

Ak máte pripravené peniaze na zaplatenie kúpnej ceny, nič Vám nebráni podpísať kúpnu zmluvu. Kvôli bezproblémovosti celej operácie odoporúčame dať celú kúpnu cenu do úschovy (viz. vyššie) a v deň, keď sú peniaze v tejto úschove podpísať kúpnu zmluvu.

Pred vlastným podpisom zmluvy si zmluvu dôkladne prečítajte a prekontrolujte si hlavne všetky údaje o nehnuteľnosti, o Vás a predávajúcom (adresa, rodné čísla apod.).

Kúpna zmluva by mala obsahovať nasledujúce náležitosti:

• mená a identifikačné údaje kupujúceho a predávajúceho
• popis nehnuteľnosti
• prejav vôle predávajúceho predať a kupujúceho kúpiť nehnuteľnosť
• výšku kúpnej ceny
• termíny uhradenia kúpnej ceny
• termíny vypratania nehnuteľnosti
• podmienky možnosti odstúpenia od zmluvy
• termíny odhlásenia trvalého pobytu predávajúceho z nehnuteľnosti
• podmienky úhrady príp. nedoplatkov za služby spojených s užívaním nehnuteľnosti
• prípadnú sankciu za nedodržanie termínu zaplatenia kúpnej ceny
• prípadnú sankciu za nevysťahovanie

Záložné právo k predávanej nehnuteľnosti

Ak platíte cenu hypotékou alebo iným úverom, vyžaduje finančný ústav aj zriadenie záložného práva na kupovanej nehnuteľnosti. Pretože je zatiaľ nehnuteľnosť napísaná na predávajúceho, tak záložnú zmluvu podpisuje predávajúci, ako súčasný vlastník nehnuteľnosti, a nie Vy. Pretože väčšina nehnuteľností sa kupuje na úver, je tento jav veľmi bežný a ako kupujúci sa toho nemusíte obávať.

Finančný ústav Vám najprv schváli úver, nasledovne vyhotoví úverovú zmluvu a zároveň i záložnú zmluvu na nehnuteľnosť. Väčšinou sa podpisujú tieto zmluvy zároveň, teda predávajúci vie, že Vy dostanete úver, ktorý nasledovne priamo finančný ústav poukáže na jeho účet. Odporúčame Vám pred vlastným podpisom záložnej zmluvy si prečítať podmienky čerpania úveru, teda hlavne kedy bude finančný ústav posielať peniaze a po splnení akých podmienok. Podmienky čerpania úveru by sa mali zhodovať so spôsobom a termínom platenia kúpnej ceny podľa kúpnej zmluvy. Je celkom bežné, že čerpanie úveru nastáva ihneď po podpise záložných zmlúv a ich podaní na kataster.

KOĽKOKRÁT SA KÚPNA ZMLUVA PODPISUJE?

Kúpna zmluva pre potreby katastrálneho úradu sa podpisuje v počte: počet účastníkov zmluvy plus 3 naviac (teda napr: predávajúci manželia sú 2 účastníci + kupujúci manželia sú 2 účastníci + 3 zmluvy navyše = 7 vyhotovení). Podpisy na kúpnej zmluve môžete overiť u notára alebo na každej matrike. Spoločne so zmluvou podpisujete i Návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Podpisy na tomto Návrhu nemusia byť úradne overené. Určite Vám odporúčame podpísať a nechať si vždy jedno paré zmluvy pre Vás a jedno pre kupujúceho a v prípade čerpania úveru bude vyžadovať jedno vyhotovenie zmluvy aj banka.

Kataster nehnuteľností

Čo musí obsahovať Návrh na vklad vlastníckeho práva:

Návrh musí obsahovať: identifikačné údaje účastníkov konania, označenie katastrálneho úradu, resp. správy katastra, ktorej je Návrh určený, označenie práv, ktoré majú byť zapísané podľa Návrhu do katastra nehnuteľností. Práva je možné označiť buď priamo, teda aké práva, ku ktorým nehnuteľnostiam a v prospech ktorých osôb majú byť zapísané, alebo je práva možné označiť tiež odkazom na príslušnú časť zmluvy alebo inej listiny, na základe ktorej majú byť tieto práva zapísané, ale vždy tak, aby z Návrhu bolo možné zistiť, čo sa katastrálnemu úradu navrhuje.

Vklad na kataster

Pokiaľ ste podpísali kúpnu zmluvu a výplatu kúpnej ceny máte „istenú“ napr. v úschove, môžete podať na katastri Návrh na vklad kúpnej zmluvy do katastra nehnuteľností. K návrhu pridáte príslušný počet vyhotovení kúpnych zmlúv. Návrh na vklad do katastra nehnuteľností musí byť podaný do 3 rokov od uzavretia zmluvy.

Súčasne s podaným Návrhom musíte uhradiť i príslušný správny poplatok.

Sledovanie priebehu konania v KN

Priebeh konania môžete sledovať napr. na webovskej stránke: www.katasterportal.sk, tu sa dozviete, v akej fázi konania sa Váš Návrh nachádza.

Konanie začína dňom doručenia Návrhu alebo dňom osobného podania Návrhu v podateľni príslušného katastrálneho úradu.

aké sú poplatky a ako ich môžete uhradiť

Za podanie každého Návrhu na začatie konania o povolení vkladu sa vyberá správny poplatok (ďalej len "poplatok") vo výške 66 € podľa zákona o správnych poplatkoch. Poplatok sa hradí kolkovými známkami pri podaní Návrhu na začatie konania o povolení vkladu alebo je jeho uhradenie nutné preukázať (poplatok bol zaplatený na zvláštny účet štátneho rozpočtu príslušného katastrálneho úradu prevodom z účtu poplatníka alebo poštovou poukážkou). Katastrálny úrad môže ďalej vybrať poplatok vo výške 265,50 €, ak účastník konania pri doručení návrhu na vklad do katastra nehnuteľností žiada rozhodnúť o vklade urýchlene do 15 dní. Ak ste podali návrh na vklad do katastra nehnuteľností s poplatkom vo výške 265,50 € , tj. zrýchlený vklad a katastrálny úrad prekročil termín, je povinný rozdiel v poplatku za normálny vklad vo výške 66 € vrátiť. Kataster poplatok (rozdiel) nevracia automaticky, treba si ho vyžiadať.

Aké sú lehoty konania

Kataster je povinný o Návrhu na vklad rozhodnúť podľa § 43 katastrálneho zákona do 60 dní od doručenia verejnej alebo inej listiny (napr. zmluvy, záložnej zmluvy) a vykonať zápis do katastra nehnuteľností. V prípade potreby môžete využiť možnosť zrýchleného zápisu do 15 dní, avšak s poplatkom 265,50 €. Po uplynutí 60 dňovej lehoty môžte zaslať správe katastra sťažnosť voči jej konaniu a požiadať o urýchlené konanie, môžete tiež uviesť že Vám nekonaním správy katastra vzniká škoda.

Družstvo

Ako sa postupuje pri prevode členských práv a povinností v bytovom družstve (družstevné byty)

V prípade družstevných bytov sa postupuje skoro rovnako ako u nehnuteľností v osobnom vlastníctve, jediným rozdielom je, že sa nepodpisuje kúpna zmluva a nepodáva sa návrh na kataster. Pri družstevných bytoch podpisujete Dohodu o prevode členských práv a povinností.

Kedy sa stávate členom bytového družstva?

Prevod práv a povinností spojených s členstvom v bytovom družstve na základe dohody nepodlieha súhlasu orgánov družstva. Členské práva a povinnosti spojené s členstvom prechádzajú na nadobúdateľov vo vzťahu k družstvu predložením zmluvy o prevode členstva príslušnému družstvu alebo neskorším dňom uvedeným v tejto zmluve. Rovnaké účinky ako predloženie zmluvy o prevode členstva nastávajú hneď, ako príslušné družstvo obdrží písomné oznámenie doterajšieho člena o prevode členstva a písomný súhlas nadobúdateľa členstva. Zmena člena družstva teda nepodlieha súhlasu ostatných družstevníkov alebo vedeniu družstva!

Prevod v praxi

Veľké družstvá od Vás budú požadovať vyplniť ich formuláre a na prevod členských práv si stanovili niektoré podmienky. Tou zásadnou je zaplatenie poplatku za prevod členských práv a povinností. Niektoré z nich ako podmienku uvádzajú rovnako zaplatenie všetkých predchádzajúcich dlhov alebo ďalších poplatkov. V takýchto družstvách prebieha prevod veľmi formálne a často je to beh od prepážky k prepážke, kde za vyžadované potvrdenie musíte zaplatiť ďalší administratívny poplatok.

Menšie družstvá tieto veci nevyžadujú a k prevodu pristupujú veľmi flexibilne. U týchto družstiev tak často dochádza k predaniu Dohody o prevode členských práv a povinností napr. na záhradách bytových domov, niekedy i s pohárom dobrej pálenky.

Je dôležité oboznámiť sa so stanovami družstva, ktoré môžu vylúčiť členstvo určitých subjektov, napr. cudzincov, právnických osôb a pod.

Odovzdanie nehnuteľnosti

Pokiaľ ste sa vo svojom snažení kúpiť nehnuteľnosť alebo previesť členské práva a povinnosti v bytovom družstve dostali až sem, tak Vám gratulujeme. Odovzdanie nehnuteľnosti sa môže zdať ako veľmi jednoduchá záležitosť, ale odporúčame i tento úkon urobiť dôkladne.

Protokol o odovzdaní

Pripravte si na tento úkon protokol o odovzdaní (prevzatí) nehnuteľnosti. Jeho základnými bodmi sú:

• iniciály odovzdávajúceho a preberajúceho
• dátum
• súpis zúčastnených osôb
• popis stavu nehnuteľnosti
• zápis stavu všetkých meradiel energií
• súpis zreteľných vád, s ktorými kupujúci nehnuteľnosť kúpil
• súpis interiéru, ktorý predávajúci prenechal kupujúcemu (napr.: vstavané skrine, kuchynská linka, apod.)

Odporúčame Vám urobiť si fotodokumentáciu nehnuteľnosti, ktorá bude prílohou protokolu o odovzadní a prevzatí nehnuteľnosti.