Kupujeme nemovitost - Zhodnotenie finančných možností
Nebojte sa úveru
Mnoho rodín chce mať vlastnú strechu nad hlavou a hľadá na kúpu nehnuteľnosti čo najvýhodnejšie podmienky jej financovania. Aké majú možnosti? A aké sú medzi nimi rozdiely?
V zásade je možné rozdeliť úvery na hypotekárne a úvery zo stavebného sporenia.
Hypotekárny úver (účelový) poskytuje banka iba na kúpu či zhodnotenie nehnuteľnosti (existuje i tzv. americká hypotéka, kedy na založenú nehnuteľnosť požičia banka prostriedky i na iné účely než je kúpa nehnuteľnosti).
Klient musí splniť dve základné podmienky: mať dostatočný príjem na splácanie úveru a zároveň k dispozícii vhodný záloh, hlavne nehnuteľnosť na bývanie.
Úver od stavebnej sporiteľne má dve formy:
- klient má uzavrenú zmluvu o stavebnom sporení, sporil minimálně 21-24 mesiacov, má nasporených 40, 50,60 % cieľovej čiastky (čiastky, na ktorú je uzavrená zmluva) a sporiteľňa mu priznala v požadovanej výške tzv. hodnotiace číslo. V tomto prípade má klient nárok na úver zo stavebného sporenia do výšky cieľovej čiastky zmluvy o stavebnom sporení. Musí preukazat´ zaistenie uveru, jeho návratnost´ a účelovost´.
- klient nemá uzavrenú zmluvu o stavebnom sporení, prípadne jeho súčasná zmluva nespĺňa niektorú z podmienok (minimálnu dobu sporenia v objeme cieľovej čiastky a tzv. hodnotiace číslo v požadovanej výške). V tomto prípade môže žiadať o preklenovací úver, kedy mu stavebná sporiteľňa požičia celú potrebnú čiastku vo výške celej ciel´ovej sumy. Z celej tejto čiastky potom klient platí úroky. Zároveň sporí na zmluvu o SS do výšky cieľovej (dlžnej) čiastky. Po splnení všetkých vyššie uvedených podmienok už úver pokračuje ako klasický úver zo stavebného sporenia.
Ak porovnáme tieto úvery, ich výhody a nevýhody, vychádza vo všeobecnosti toto:
Hypotekárny úver:
Výška úveru spravidla od 10.000 EUR
Úver musí byť vždy zabezpečený vhodnou nehnuteľnosťou v osobnom vlastníctve nachádzajúcou sa na území SR
Úver je podľa ponúkaného produktu banky poskytovaný do výšky od 70% ceny založenej nehnuteľnosti do 100 % hodnoty zálohu stanovenej znalcom banky
Dĺžka splácania je štandardná od 5 do 30 rokov, maximálne do 40 rokov
Úvery sa poskytujú spravidla do 70 rokov veku najstaršieho zo žiadateľov
Spláca sa dlžná čiastka i úroky
Možnosť nastavenia fixácie (nemennosti) výšky úrokovej sadzby na dobu 1-30 rokov (po tejto dobe banka sama určí novú výšku úrokov zo zvyšnej dlžnej čiastky) v drtivej väčšine prípadov sa však využívajú strednodobé doby fixácie, teda od 3 – 5 rokov
Odpočet zaplatených úrokov od daňového základu príjmu dlžníka.
Nie je možné kedykoľvek splatiť zvyšok úveru bez sankcií, zmeny platieb sú možné iba pri zmene úrokovej sadzby, pokiaľ si klient nepriplatí za špeciálnejší produkt, ktorý umožňuje mimoriadne splátky alebo i úplné doplatenie úveru bez sankcií i mimo dohodnutú dobu fixácie
poplatok za spracovanie úveru splatný banke po schválení hypotéky sa pohybuje okolo 0,8 % z výšky úveru (v súčasnej dobe majú banky stále častejšie akcie so zníženým alebo nulovým poplatkom za spracovanie)
Úver zo stavebného sporenia (alebo riadny úver)
- Min. výška úveru nie je stanovená
- Veková hranica pre žiadateľa o úver je stanovená cca do 75 rokov (rozhoduje schopnosť splácať úver)
- Možno kumulovať úvery z viacero zmlúv rodinných príslušníkov
- Úroky z úveru sú pevné po celú dobu splácania a sú dané už pri uzavrení zmluvy o stavebnom sporení
- Do určitej čiastky úveru (každá sporiteľňa to má stanovené inak) nie je nutné zabezpečenie ručiteľmi alebo nehnuteľnosťou
- Nutné mať nasporenú čiastku - väčšinou 40% z výšky úveru a súčasne dosiahnuté požadované hodnotiace číslo
- Možno kedykoľvek splatiť zvyšok úveru bez sankcií
Preklenovací úver:
- Beží paralelně so smluvou
- Je vo výške celej ciel´ovej sumy
- Splátky zahrňujú iba platbu úrokov
- Sú drahšie 6-7% ročně.
- Poplatok za uzavrenie zmluvy o SS i zmluvy o úvere
Rozhodnúť, ktorý typ úveru je pre konkrétny prípad najvhodnejší je dosť zložité. Je nutné poznať aktuálnu ponuku trhu, výšku úrokov a ich trendy, poplatkov za úvery a mnoho ďalších informácií. Tiež presná analýza možností a situácie záujemcu o úver je pri výbere nezastupiteľná. Preto je dobré sa o tak mimoriadne dôležitom životnom kroku, akým je dlhodobý investičný záväzok, poradiť so skúsenými odborníkmi – kvalitnými finančnými poradcami, ktorí sa v danej problematike dobre orientujú a sú schopní nájsť optimálne riešenie konkrétneho prípadu. Veď kvalitné informácie a servis môžu ušetriť nielen čas a peniaze pri vstupe do úveru, ale v dlhodobom horizonte zabrániť i možným kolíziám zapríčineným nekvalifikovaným rozhodnutím.
O stavebnom sporení
Vysoký výnos a minimalizované riziká, to sú výhody stavebného sporenia, ktoré sú v porovnaní s ostatnými možnosťami zaujímavé. Financie sú však na účte viazané 6 rokov, čo je čiastočná nevýhoda. Pokiaľ budú prostriedky z účtu vybrané pred termínom, znamenalo by to potom stratu celej získanej štátnej podpory a navyše by sporiteľňa vymerala sankciu za nedodržanie viazanej doby.
Akým spôsobom je možné sporiť
Účastník stavebného sporenia ukladá na svoj účet pravidelné vklady. Sporiť je možné mesačne, ale i jednorázovo, kedy sa napríklad celý vklad uloží na účet koncom roku. V druhom prípade je však dôležité zoznámiť sa dopredu s obchodnými podmienkami konkrétnej sporiteľne a zaplatiť včas úhradu za uzavrenie zmluvy, inak by mohla byť zmluva vypovedaná. Úhrada za uzavrenie zmluvy je obvykle vo výške 1 percenta z cieľovej čiastky, niekde je možné získať zľavu. Niektoré sporiteľne ju poskytujú napríklad deťom a mladým ľuďom, alebo napr. za uzavrenie zmluvy cez vlastné internetové stránky. Ďalším nákladom je úhrada za vedenie účtu a sporiteľňa si ju strhne spolu s úhradou za uzavrenie zmluvy ihneď z prvých čiastok, ktoré klient vloží na účet. Vklady sú úročené v súčasnosti 1 až 2 percentami.
Cieľová čiastka je limitovaná
Každá zmluva musí byť uzavrená na určitú cieľovú čiastku, ktorá by mala odpovedať súčtu všetkých vkladov, úrokov, štátnych podpôr a výšky úveru, ak sa bude čerpať. Cieľová čiastka sa nesmie prekročiť. Pokiaľ by k tomu došlo, musela by byť dodatočne zvýšená.
Ako správne zvoliť cieľovú čiastku
Pokiaľ vieme dopredu, že úver naozaj potrebovať nebudeme, bude stačiť taká cieľová čiastka, do ktorej sa vojdú vklady, štátne podpory a úroky z nich. V prípade záujmu o úver je potrebné zvýšiť cieľovou čiastku o jeho predpokládaný objem. Od výšky cieľovej čiastky sa odvíja okrem úhrady za uzavrenie zmluvy tiež výška mesačných vkladov, výška mesačných splátok úveru, minimálna akontácia úveru, záleží od nej tiež to, ako rýchle bude narastať hodnotiace číslo pri určitej danej výške vkladov.
Ako najlepšie využiť stavebné sporenie
Stavebné sporenie je veľmi dobrý spôsob sporenia z hľadiska výnosov. Môže Vám splniť dlhodobý sen o vlastnom bývaní.
Na čo sa prostriedky zo stavebného sporenia využívajú najčastejšie?
Pochopiteľne na kúpu a výstavbu nehnuteľností, hlavne v osobnom vlastníctve.
Veľký objem poskytnutých úverov predstavujú tiež rekonštrukcie a modernizácie starších bytov a domov. Nieto divu, pretože jednou z nesporných výhod je, že v súčasnej dobe väčšina stavebných sporitelien ponúka vysoké čiastky bez zabezečenia (ručiteľom alebo nehnuteľnosťou). V niektorých prípadoch sa vyžaduje úverové životné poistenie, ale to nie je drahé.
Stavebné sporenie môžete využiť hlavne na následujúce práce:
Povrchové úpravy
Vonkajšie a vnútorné omietky, fasády, obklady, obklady stropov a stien (keramické, drevené, sádrokartónové)
Strechy
Krovy, ploché strechy vrátane podkladových vrstiev, krytiny všetkého druhu.
Podlahy a ich úpravy
Iba podlahoviny pevne spojené so stavbou nalepením, lištami, do malty, klince, šraubky alebo iným spôsobom trvalého upevnenia (napr. korok, PVC, dlažba, parkety a ich údržba).
Elektroinštalácia
Elektrické rozvody, zásuvky, vypínače, hromozvody.
Plynoinštalácia
Plynomery, regulátory tlaku, plynové prípojky, vnútorné plynové rozvody.
Vodoinštalácia
Sanitárne zariadenie (vane, sprchy, WC, kuchynské drezy), batérie, vnútorné vodovodné potrubie.
Vzduchotechnika
Inštalácie vzduchotechnických jednotiek, tj. pevne zabudovaný digestor, vetracie rozvody.
Kanalizácia
Odpadové potrubie, vybudovanie žumpy alebo septiku.
Klampiarske prvky
Parapety, dažďové dlažby a zvody, prieduchy komínov a atiky, klampiarske rekonštrukcie.
Medzi práce sa ďalej zahŕňajú i tepelné izolácie, garáže, nosné priečky a steny, šachty a prípojky, vstavaná pec, elektromery. Je možné počítať i s maľovaním a tapetovaním, ale iba však ako súčasť celkovej modernizácie.
