Príprava na predaj

Príprava nehnuteľnosti

Veľa ľudí, ktorí predávajú byt, sa pred tým púšťa do jeho rekonštrukcie. Nákladné investície do opráv sa ale nemusia vždy úplne vyplatiť. V niektorých prípadoch môže majiteľ bytu na predaji dokonca i stratiť. Do akých úprav sa nevyplatí púšťať a ktoré sú naopak žiadúce?

Akú úlohu hraje technický stav nehnuteľnosti pri jej predaji?

Technický stav nehnuteľnosti patrí pre kupujúceho vždy medzi základné parametre, podľa ktorých sa rozhoduje, či danú nehnuteľnosť kúpi alebo nie. Prípadné finančné a časové investície, ktoré by kupujúci musel do nehnuteľnosti vložiť na údržbu a opravy, by nemuseli byť malé a prakticky by zvýšili cenu nehnuteľnosti. Zároveň je zo strany predávajúceho jasné, že predaj jeho nehnuteľnosti prebehne rýchlejšie a za výhodnejšiu cenu, pokiaľ jej technický stav nebude vyžadovať výraznejšie investície. Tu je však veľmi dôležité rozlišiť, za akým účelom si kupujúci nehnuteľnosť kupuje: či ju chce užívať okamžite, teda bez výraznejších úprav, či nehnuteľnosť kupuje s vedomím, že si ju bude sám postupne upravovať podľa vlastných predstáv.

Je teda vhodné investovať do nehnuteľnosti pred jej predajom?

Z hľadiska kupujúceho, ktorý si nehnuteľnosť kupuje na okamžité užívanie, je úplne jasné, že bude radšej, pokiaľ s úpravami nebude mať v budúcnosti väčšie náklady. V prípade, že je kupujúci ochotný priplatiť si za nadštandardný stav nehnuteľnosti, by sa prípadná investícia do nej mohla vyplatiť. Je však nutné zdôrazniť, že je skutočne dôležité zvážiť výšku nákladov na opravy pred predajom, pretože sa nimi síce zvýši hodnota majetku, avšak tržnú kúpnu cenu to výrazne nezvýši. Naopak z hľadiska kupujúceho, ktorý kupuje nehnuteľnosť s úmyslom neskorších úprav podľa vlastných predstáv, je pravdepodobne lepšou variantou, pokiaľ zostane nehnuteľnosť v pôvodnom stave a teda už bez väčších investícií pred predajom. Uvedené informácie však nie je možné zovšeobecniť, vždy je nutné analyzovať konkrétny prípad. Samozrejme však existuje jasná súvislosť medzi stavom nehnuteľnosti a jej cenou.

Je možné povedať, pri ktorom type nehnuteľnosti sa investícia vyplatí nejviac?

Je dobré posúdiť, o aký typ nehnuteľnosti ide, do čoho sa bude či nebude pred predajom investovať. Všeobecne platí, že investovať do oprav a údržby sa vo väčšine prípadov vyplatí pred predajom bytov a rodinných domov, teda nehnuteľností určených na bývanie, než pri nehnuteľnostiach komerčných, priemyselných, pri ktorých je účel ich používania rôznorodý a záleží na veľmi konkrétnych požiadavkách budúceho užívateľa.

Aké druhy investícií majú prednosť?

Jedným z pohľadov na túto tému je tiež vymedzenie typov investícií do nehnuteľnosti pred jej predajom. Všeobecne by som tieto investície rozdelil na štandardné a nadštandardné. Medzi štandardné by som zaradil bežné opravy a údržbu danej nehnuteľnosti, ako sú napr. zabezpečovanie čistoty, údržba stavebných prvkov, technických zariadení, sietí, zariaďovacích predmetov apod. Nadštandardné sú naopak investície do nie úplne bežných druhov prevedenia rôznych súčasti nehnuteľnosti, ako sú napr. plastové okná, plávajúce podlahy, obloženie stien, luxusné vybavenie kuchyne apod. Z obecného hľadiska je možné konštatovať, že sa vyplatí predávať nehnuteľnosti najlepšie v štandardnom prevedení. Kupujúci väčšinou nedocenia pridanú hodnotu k nehnuteľnosti a úpravy chcú radšej realizovat podľa svojho vkusu.