Daně

Základní přehled o daních souvisejících s prodejem, koupí a darováním nemovitostí v České republice.

Obsah

1. Daň z převodu nemovitostí
2. Daň z nemovitosti
3. Daň z příjmů
4. Darovací daň
5. Daně při „prodeji“ družstevního bytu

5. Daně při „prodeji“ družstevního bytu

Při prodeji družstevního bytu dochází ve skutečnosti k převodu členského podílu, nejedná se o změnu vlastnictví nemovitosti!

Podstata družstevního bydlení

Prodej družstevního bytu je specifickým případem prodeje nemovitosti vzhledem k předmětu, který je podstatou samotného prodeje. Družstevní bydlení se vyznačuje zejména tím, že majitelem bytového domu je družstvo, tedy právnická osoba, nikoliv konkrétní člen družstva. Členové družstva tedy nejsou majiteli bytů, ale pouze nájemníky.

Z tohoto důvodu při prodeji družstevního bytu se neprodává byt jako takový, ale dochází k převodu členských práv a povinností v bytovém družstvu za úplatu. Tuto skutečnost je nutno mít na paměti při posuzování daňových povinností při prodeji družstevního bytu. Prodej družstevního bytu, resp. členských práv, může být v některých případech stanovami družstva určitým způsobem omezen (např. předkupním právem družstva apod.).

Prodej družstevního bytu z pohledu daně z převodu nemovitostí

Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí v § 9 říká, že předmětem daně z převodu nemovitostí je „úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem“.

Z tohoto ustanovení tedy vyplývá, že při prodeji družstevního bytu není naplněna podmínka pro zdanění tohoto prodeje daní z převodu nemovitostí. „Prodej družstevního bytu není“, jak bylo uvedeno výše, převodem vlastní bytové jednotky jako takové, ale pouze převodem členství v bytovém družstvu (práva družstevní byt užívat) i když za úplatu. Družstevní byt stále zůstává majetkem bytového družstva a změna v tomto případě v osobě člena nemá na vlastnictví bytového domu žádný vliv (nedochází k žádné změně v zápisu u katastru nemovitostí).

 Prodej družstevního bytu tedy nepodléhá dani z převodu nemovitostí.

Prodej družstevního bytu z pohledu daně z příjmů

Dani z příjmů fyzických osob se prodávající družstevního bytu již tak snadno vyhnout nemůže na rozdíl od výše uvedené daně z převodu nemovitostí. Zákon o daních z příjmů (ZDP) jednoznačně stanovuje, že prodej v tomto případě družstevního bytu, respektive členských práv, je předmětem této daně.

Příjem plynoucí „z převodu práv k užívání družstevního bytu“ je příjmem podle § 10 ZDP a poplatník daně má povinnost tento příjem uvést v daňovém přiznání, které podává v řádném termínu a ve stejné lhůtě odvádí i vypočtenou daňovou povinnost.

Základ daně z prodeje družstevního bytu se pak stanoví jako rozdíl prodejní ceny členských práv a nabývací cenou členských práv. Za součásti nabývací ceny se obecně považují například následující výdaje:

• výdaj na nákup členských práv (případně vklad do družstva)
• poplatky související s pořízením a prodejem členských práv
• prokazatelně vynaložené výdaje vložené do družstva v souvislosti družstevním bytem.
 

Osvobození získaného příjmu od placení daně z příjmů (podmínky vyplývající z § 4 ZDP):

 
1. příjem z prodeje členských práv je osvobozen od daně z příjmů po uplynutí 5 let od nabytí těchto členských práv (v této souvislosti ovšem není důležité, zda prodávající v tomto bytě skutečně bydlel), nebo
 
2. příjem je od daně z příjmů osvobozen bez ohledu na dobu trvání členství v družstvu jen v případě, že prodávající použije získané prostředky z prodeje družstevního bytu na zajištění svých bytových potřeb (nákup rodinného domu či nového bytu atd.). Přičemž je stanovena podmínka použití prostředků na uspokojení bytové potřeby nejpozději do jednoho roku následujícího po roce, v němž příjem získal.

Co je bytová potřeba?

Co se pro účely daně z příjmů fyzických osob rozumí bytovou potřebou upravuje ustanovení § 15 odst. 7 písm. a) až h) zákona. Např. se jedná o

1. koupi bytového domu, rodinného domu, rozestavěné stavby těchto domů nebo bytu podle zvláštního právního předpisu (zákon č. 72/1999 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorám "zákon o vlastnictví bytů" ve znění pozdějších předpisů,
2. složení členského vkladu nebo vkladu právnické osobě jejímž členem nebo společníkem se stal za účelem získání práva nájmu nebo užívání bytu nebo rodinného domu,
3. údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů a bytu v nájmu nebo v užívání
4. splacení úvěru nebo půjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb
5. úhrada za převod členských práv a povinností družstva nebo podílu na obchodní společnosti uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu,
6. potřeb uvedených v § 15 odst.1 písm. a) až g) zákona

Příjem z prodeje družstevního bytu tedy podléhá dani z příjmů fyzických osob pouze při nesplnění podmínek pro jeho osvobození.

Daň z nemovitosti

K úplnému výčtu daňových povinností souvisejících s vlastnictvím družstevního bytu je třeba uvést, že člen družstva není poplatníkem daně z nemovitosti u předmětného bytu. Poplatníkem je vlastník této nemovitosti, tedy bytové družstvo, které i podává daňové přiznání k dani z této nemovitosti.