Daně

Základní přehled o daních souvisejících s prodejem, koupí a darováním nemovitostí v České republice.

Obsah

1. Daň z převodu nemovitostí
2. Daň z nemovitosti
3. Daň z příjmů
4. Darovací daň
5. Daně při „prodeji“ družstevního bytu

3. Daň z příjmů

zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů

obecně: Při prodeji bytu, rodinného domu nebo pozemku dosahuje poplatník příjmů, které patří mezi příjmy zdanitelné. Někdy je však takový prodej osvobozen od daně z příjmů.

Pokud nelze využít osvobození, bude se u fyzické osoby (pokud nemá tyto nemovitosti zahrnuty v obchodním majetku) jednat o ostatní příjmy podle § 10 zákona o daních z příjmů. Jako výdaj si fyzická osoba může u těchto příjmů uplatnit cenu, za kterou věc prokazatelně nabyla. V případě získání nemovitosti zděděním nebo darováním je výdajem cena zjištěná pro účely daně dědické nebo darovací.

Osvobození příjmů z prodeje nemovitosti je podmíněno splněním časového testu.

• prodávající měl bydliště v nemovitosti (rodinném domu, bytu, včetně souvisejícího pozemku) nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem
• prodávající měl bydliště v nemovitosti bezprostředně před prodejem, ale po dobu kratší než 2 roky, ale získané prostředky jsou využity na uspokojení bytové potřeby dle § 15 odst. 3 ZDP
• doba mezi nabytím a prodejem nemovitosti přesáhla dobu 5 let (např. příjem z prodeje chaty, pozemku)

Osvobození se nevztahuje na příjmy z bytů a rodinných domů, které byly zařazeny do obchodního majetku, a to do 2 let od jejich vyřazení (resp. do 5 let u ostatních nemovitostí).

Bydliště v nemovitosti (není totéž co trvalým pobytem!)

Pojem bydliště (není totožné s trvalým pobytem) je obecně velmi zavádějící, proto ZDP pamatuje na definici bydliště pro tento účel: „Bydlištěm se rozumí místo, kde má poplatník daně stálý byt za okolností, z nichž lze usuzovat na jeho úmysl trvale se v tomto bytě zdržovat“. V praxi se tato skutečnost nejčastěji prokazuje trvalým pobytem, ovšem nemusí tomu tak být ve všech případech. Důkazem pro finanční úřad mohou být: zálohy na plyn, faktury na telefon, složenky na adresu bydliště nebo i svědectví lidí.

Základ daně

Základem daně v tomto případě je rozdíl příjmů a výdajů, tedy:

DAŇ = prodejní cena – kupní cena – veškeré náklady související s dosažením prodejní ceny (rekonstrukce, kuch. linka) – veškeré poplatky a náklady na znalce!

Základem daně z příjmů je prodejní cena snížená o náklady s tímto příjmem souvisejícím, tedy o pořizovací cenu, poplatky za notáře, advokáta, správní poplatky, znalecký posudek, náklady na údržbu, zvýšení hodnoty nemovitosti atd. V případě, že se jedná o nemovitost zděděnou či darovanou, výdajem je cena zjištěná pro účely daně dědické nebo darovací. Příjmy z prodeje nemovitosti patří mezi ostatní příjmy dle § 10 zákona o daních z příjmů. Výše zaplacené daně pak závisí na výši vašich ostatních příjmů a daňovém pásmu , do kterého se dostanete.

Daňové přiznání při prodeji nemovitosti

Poplatník daně z příjmů má povinnost podat daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob v souvislosti s prodejem nemovitosti. Zde platí obecná pravidla pro podání daňového přiznání k dani z příjmů fyzických osob, není tedy povinnost podávat daňové přiznání bezprostředně po prodeji. Ovšem povinnost podat daňové přiznání za zdaňovací období je v tomto případě nutností.

Termín pro podání daňového přiznání k dani z příjmů fyzických osob místně příslušnému správci daně (finančnímu úřadu – dle bydliště poplatníka daně z příjmů fyzických osob) je obecně stanoven nejpozději do konce března následujícího zdaňovacího období.

Termín pro podání daňového přiznání za zdaňovací období 2008 je stanoven na 31. března 2009 (za předpokladu zpracování daňového přiznání k dani z příjmů fyzických osob daňovým poradcem by se termín podání daňového přiznání posunul až do 30. června 2009).