Daně

Základní přehled o daních souvisejících s prodejem, koupí a darováním nemovitostí v České republice.

Obsah

1. Daň z převodu nemovitostí
2. Daň z nemovitosti
3. Daň z příjmů
4. Darovací daň
5. Daně při „prodeji“ družstevního bytu

2. Daň z nemovitosti

zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitosti

Obecně: Daň z nemovitosti platí každý rok každý vlastník nemovitosti, daňové přiznání se podává jen na začátku (nedojde-li ke změně u nemovitosti), pak už se jen platí a platí.

Daň z nemovitosti tvoří dvě dílčí daně - daň ze staveb a daň z pozemku. Obě daně mají odlišný způsob zdanění. Povinnost platit tyto daně vzniká na základě vlastnického nebo uživatelského vztahu k majetku a jejich úhrada je vyžadována bez ohledu na příjmy vlastníka.

2.1. Daň ze staveb

Kdo daň platí?

Poplatníkem daně ze staveb je většinou vlastník stavby, bytu nebo samostatného nebytového prostoru. Ve výjimečných případech může daň platit nájemce nebo uživatel stavby. Spoluvlastníci stavby platí daň společně a nerozdílně.

Z čeho se daň platí?

Dani ze staveb podléhají všechny stavby na území ČR, na které bylo vydáno kolaudační rozhodnutí nebo které kolaudačnímu rozhodnutí podléhají (a užívají se) nebo jsou podle dříve vydaných právních předpisů dokončené, dále byty a nebytové prostory včetně podílu na společných částech stavby.

Z čeho se daň neplatí?

Poplatníci nemusí platit daň ze staveb, které jsou vyňaty z předmětu daně nebo od daně osvobozeny (viz níže).

Základ daně - z čeho se daň vyměřuje?

Základem daně ze stavby je zjištěná výměra půdorysu nadzemní části stavby v m2 podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období. U stavby bez svislé nosné konstrukce se půdorysem rozumí plocha ohraničená průmětem obvodu stavby dotýkající se povrchu přilehlého pozemku ve vodorovné rovině. Do základu daně u ostatních staveb, které tvoří příslušenství obytných domů (např. dílna) se u každé samostatně zkolaudované stavby zahrnuje pouze výměra zastavěné plochy přesahující 16 m2.

Základem daně z bytu nebo ze samostatného nebytového je výměra podlahové plochy v m2 k 1. lednu zdaňovacího období vynásobená koeficientem 1,20 (upravená podlahová plocha).

Sazba daně

Základní sazby daně jsou diferencovány podle účelu využití stavby. Mohou se dále upravovat podle počtu nadzemních podlaží. Základní sazba (upravená o případná nadzemní podlaží) se navíc upravuje tzv. korekčním koeficientem podle velikosti (počtu obyvatel) obce, kde se stavba nachází.

Placení daně

Pokud daň nepřesáhne 5.000 Kč, je splatná najednou do 31. května běžného roku (v roce 2008 do 2.6.2008). Daň nad 5.000 Kč je splatná ve dvou stejných splátkách, a to nejpozději do 2. června a 1. prosince 2008. U podnikajících zemědělců jsou termíny splátek 1. září a 1. prosince 2008. Pokud činí daň (u jednoho správce daně) méně než 30 Kč, daňové přiznání se podává, daň se vyměří, ale nepředepíše se k úhradě.

2.2. Daň z pozemku

Kdo daň platí?

Daň z pozemků platí většinou vlastník pozemku. Ve výjimečných případech je poplatníkem daně nájemce pozemku nebo uživatel pozemku (např. u pozemků, jejichž majitel není znám). Vlastní-li (užívá-li) pozemek více osob, jsou tyto osoby povinny platit daň společně a nerozdílně.

Z čeho se daň platí?

Dani z pozemků podléhají všechny pozemky v ČR vedené v katastru nemovitostí pod druhem pozemku: orná půda, vinice, chmelnice, zahrada, ovocný sad, louka, pastvina, stavební pozemek nebo ostatní plocha. Z lesních pozemků se zdaňují jen lesy, u kterých převládá hospodářská funkce. Vodní plochy se zdaňují, jen pokud jde o rybníky, které slouží k intenzivnímu a průmyslovému chovu ryb.

Z čeho se daň neplatí?

Poplatníci nemusí platit daň z pozemků, které jsou vyňaty z předmětu daně nebo od daně osvobozeny (viz níže).

Základ daně - Z čeho se daň vyměřuje?

Základ daně je buď hodnotový (v Kč) nebo vyjádřený ve fyzických jednotkách (m2) v závislosti na typu pozemku. Hodnotové vyjádření se používá u zemědělské půdy: u orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sadů, luk a pastvin je základem daně cena půdy zjištěná vynásobením skutečné výměry pozemku (k 1.lednu zdaňovacího období) v m2 průměrnou cenou půdy na 1 m2 stanovenou ve vyhlášce. Tuto cenu si občan může zjistit v obci (na obecním úřadě), pod kterou pozemek spadá, popř. přímo u správce daně. U ostatních druhů pozemků je základem daně skutečná výměra pozemku v m2 k 1. lednu zdaňovacího období.

Sazba daně

Pro různé typy pozemků se uplatňuje různá daňová sazba. Základní sazba u stavebních pozemků se navíc upravuje korekčním koeficientem podle velikosti (počtu obyvatel) obce, kde se stavební pozemek nachází.

Daňové přiznání

Při vyplňování daňového přiznání je rozhodný vždy stav k 1. lednu příslušného zdaňovacího období a ke změnám během roku se nepřihlíží.

Placení daně

Pokud daň nepřesáhne 5.000 Kč, je splatná najednou do 31. května běžného roku (v roce 2008 do 2.6.2008). Daň nad 5.000 Kč je splatná ve dvou stejných splátkách, a to nejpozději do 2. června a 1. prosince 2008. U podnikajících zemědělců jsou termíny splátek 1. září a 1. prosince 2008. Pokud činí daň (u jednoho správce daně) méně než 30 Kč, daňové přiznání se podává, daň se vyměří, ale nepředepíše se k úhradě.

Stavby osvobozené a nezdaněné

Poplatníci nemusí platit daň ze staveb, které jsou vyňaty z předmětu daně nebo od daně osvobozeny.

Vynětí z předmětu daně

Předmětem daně nejsou např. vodovodní řady, kanalizace, rozvody energie. Co se týká běžných občanů, jde v podstatě o zanedbatelnou položku.

Osvobození od daně

Osvobození od daně ze staveb se často váže na splnění podmínek: daná stavba se nesmí využívat pro podnikatelskou činnost a nesmí být pronajímána. Ve větší míře se u daně ze staveb využívá časové omezení osvobození od daně. Navíc musí poplatník tato osvobození uplatnit v daňovém přiznání.

Přehled vybraných staveb osvobozených od daně ze staveb:

1. na 15 let počínaje rokem následujícím po vydání kolaudačního rozhodnutí, novostavby obytných domů ve vlastnictví fyzických osob a byty ve vlastnictví fyzických osob v novostavbách obytných domů, pokud slouží k trvalému bydlení vlastníků nebo osob blízkých
2. do roku 2002 (včetně) byty převedené do vlastnictví fyzických osob z vlastnictví státu, obcí a družstev, pokud nedošlo k dalšímu převodu nebo přechodu vlastnického práva na jiné osoby než osoby blízké
3. stavby (včetně bytů a nebytových prostorů) na dobu 5 let od roku následujícího po provedení změny spočívající ve změně systému vytápění přechodem z pevných paliv na ekologický systém (tj. systém využívající obnovitelné energie solární, větrné, geotermální nebo biomasy) nebo změny spočívající ve snížení tepelné náročnosti stavby stavebními úpravami, na které bylo vydáno stavební povolení
4. do roku 2007 (včetně) obytné domy (byty, nebytové prostory) vrácené v restituci ve vlastnictví restituentů nebo osob jim blízkých. Je zde navíc důležitá podmínka, že prostředky uspořené osvobozením budou prokazatelně využity na opravy, rekonstrukci a modernizaci dané stavby (bytu, nebytového prostoru). První doklady osvědčující vynaložení prostředků je poplatník povinen předložit do 2 let od účinnosti osvobození, jinak poskytnuté osvobození zaniká. Poslední doklady je možno předložit nejdéle do 1 roku po zániku účinnosti osvobození. Pokud nebyly prokázány všechny prostředky získané z osvobození od daně, rozdíl prokázaných prostředků a daňové povinnosti se předepíše poplatníkovi k přímému placení jako daň.
5. do roku 2007 (včetně) obytné domy (byty, nebytové prostory) ve vlastnictví fyzických osob postavené do roku 1948, pokud v nich nájemní byty tvoří více jak polovinu všech bytů nebo byty v nich byly nejméně 15 let obsazeny též jinými osobami než vlastníkem a osobami mu blízkými a zároveň majitel obytný dům nepřevedl od roku 1948 na jinou osobu než osobu blízkou. Opět zde platí podmínka, že prostředky uspořené osvobozením budou prokazatelně využity na opravy, rekonstrukci a modernizaci dané stavby (bytu, nebytového prostoru). První doklady osvědčující vynaložení prostředků je poplatník povinen předložit do 2 let od účinnosti osvobození, jinak poskytnuté osvobození zaniká. Poslední doklady je možno předložit nejdéle do 1 roku po zániku účinnosti osvobození. Pokud nebyly prokázány všechny prostředky získané z osvobození od daně, rozdíl prokázaných prostředků a daňové povinnosti se předepíše poplatníkovi k přímému placení jako daň.
6. obytné domy (byty, nebytové prostory) ve vlastnictví občanů, kteří pobírají dávky sociální péče a jsou držiteli průkazu ZTP a ZTP-P
7. stavby pro individuální rekreaci ve vlastnictví občanů, kteří pobírají dávky sociální péče a jsou držiteli průkazu ZTP
8. stavby pro individuální rekreaci ve vlastnictví držitelů průkazu ZTP-P
9. stavby ve vlastnictví sdružení občanů (nesmí být využívány k podnikání)

Pokud osvobození podléhá pouze část stavby, zjistí se nárok na osvobození z poměru, v jakém je podlahová plocha nadzemní části stavby splňující podmínky osvobození k celkové podlahové ploše nadzemních částí stavby.

Pozemky nezdaněné a osvobozené

Poplatníci nemusí platit daň z pozemků, které jsou vyňaty z předmětu daně nebo od daně osvobozeny.

Vynětí z předmětu daně

Předmětem daně nejsou pozemky zastavěné stavbami, a to v rozsahu půdorysu stavby. Toto vynětí se uplatní i v situaci, kdy ani stavba není předmětem daně ze staveb. Z lesních pozemků, na nichž se nacházejí lesy ochranné a lesy zvláštního určení se daň neplatí.

Vodní plochy podléhají dani z pozemků jen tehdy, pokud jde o rybníky, které slouží k intenzivnímu a průmyslovému chovu ryb. Ostatní vodní plochy vyňaty z předmětu daně.

Osvobození od daně

Přehled vybraných pozemků osvobozených od daně z pozemků:

1. pozemky ostatních ploch, které nelze žádným způsobem využívat
2. pozemky území zvláště chráněných podle předpisů o ochraně přírody a krajiny
3. pozemky zařazené do I. zóny národních parků a chráněných krajinných oblastí
4. pozemky remízků, hájů, větrolamů a mezí na orné půdě, loukách a pastvinách
5. pozemky pásma hygienické ochrany I. stupně
6. části pozemků, na kterých jsou zřízeny měřičské značky, signály a jiná geodetická zařízení
7. pásy pozemků v lesích, vyčleněné pro rozvody elektrické energie a topných plynů
8. pozemky tvořící jeden funkční celek se stavbou ve vlastnictví sdružení občanů (nesmí být využívány k podnikání ani pronajímány)
9. rekultivované pozemky od roku, kdy byly vráceny zemědělské (osvobozeny na dobu 5 let) nebo lesní výrobě (osvobozeny na dobu 25 let), osvobození se uplatní od roku následujícího po rekultivaci.

Všechny výše uvedená osvobození musí poplatník uplatnit v daňovém přiznání, jinak nárok na osvobození nemá.